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Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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Grundlagen und Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung

Die Planung des neuen Zuhauses gehört zu den angenehmeren Aspekten, mit denen sich Hausbauer oder angehende Hauskäufer auseinandersetzen müssen. Vor dieser Kür steht für gewöhnlich jedoch die leidige Pflicht: Das heisst eine intensive Beschäftigung mit Finanzierungsmöglichkeiten und etwaigen Grenzen der zur Verfügung stehenden Mittel. Das ist weniger angenehm als das Aussuchen der Inneneinrichtung, aber ein notwendiges Übel von elementarer Bedeutung. Denn die finanzielle Belastung eines Hausbaus oder Immobilienkaufs belastet die private Kasse über Jahre hinweg.

 

Ein Haus in Eigenregie planen oder doch das Fertighaus aus fremder Hand?
Wer sich vornimmt, ein eigenes Nest für die Familie zu suchen, der möchte doch meist gerne alles von Anfang an selbst planen – oder zumindest an den Planungen beteiligt sein. Jedoch gibt es natürlich auch die Möglichkeit, sich ein Haus aus „zweiter Hand“ zu kaufen. Beim Bau in Eigenregie können alle Details, von der Fassade bis zur Raumaufteilung, gemeinsam mit einem Architekten besprochen werden.

Andere Möglichkeiten sind der Kauf von Grundstück und Haus bei einem Generalunternehmen zum Pauschalpreis oder das Zusammenstellen eines Hauses aus mehreren Teilen beim Fertighausanbieter. Letzterer bietet auch noch eine gewisse Flexibilität und einen bestimmten Gestaltungsspielraum. Ausserdem können vor dem Kauf Musterhäuser angesehen und durchlaufen werden – eine grosse Hilfe bei der Entscheidungsfindung.

Der Neubau bietet viel Raum für Individualität, ist aber natürlich meist mit einem grösseren Planungsaufwand verbunden als der Kauf einer gebrauchten Immobilie. Die haben im Gegensatz zum Neubau unter anderem den Vorteil, ausgiebig besichtigt werden zu können, so dass direkt ein Bild vor Augen entsteht. Zudem ist der Umzug trotz möglicher Sanierungsmassnahmen in der Regel innerhalb weniger Wochen möglich. Das Für und Wider für Neubau oder gebrauchte Immobilie muss jeder für sich abwägen. Fest steht jedoch, dass der Neubau in Eigenregie, egal ob nun von Beginn an mitgeplant oder durch die Beauftragung eines Fertigbauunternehmens entstanden, meist mit höheren Kosten verbunden ist als der Kauf eines gebrauchten Hauses. Deshalb sind die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel ein überaus relevantes Argument bei der Entscheidung.

Was sagen Rücklagen und monatlicher Bankauszug?
Ob nun gekauft oder gebaut wird, wichtig ist in beiden Fällen zunächst das vorhandene Eigenkapital. Etwa 20 bis 30 Prozent der Darlehenssumme sollten durch Eigenkapital gedeckt werden können. Denn die meisten Banken verlangen eben diesen Anteil zur Kreditgewährung. Zudem gilt: Umso höher der Eigenanteil, desto geringer fallen die Zinssätze aus, denn durch einen höheren Eigenanteil sinkt auch das Risiko für das Kreditinstitut.

Zum Eigenkapital gehören nicht-verzinsliche Geldmittel, wie zum Beispiel Bargeld, Wertgegenstände, Lebensversicherungen oder aber Darlehen von Verwandten sowie Arbeitgebern. Darüber hinaus können auf der Haben-Seite noch weitere Kapitalanlagen, die Schwankungen unterliegen, wie Fonds- oder Aktienanteile, hinzugerechnet werden. Um unterm Strich der Eigenkapital-Rechnung noch Sicherheiten zu erhalten, sind vom errechneten Festbetrag etwa zwischen drei und sechs Monatsgehälter abzuziehen, um sich Notreserven zu schaffen – als Absicherung gegen unvorhersehbare Kosten wie Reparaturen oder Nachzahlungen. Der Eigenanteil entscheidet dann zwangsläufig mit über die Höhe der Zinssätze und darüber, wie günstig die Finanzierung der Immobilie schlussendlich ausfällt. In Ausnahmefällen ist es auch möglich, den vollen Betrag mithilfe des Eigenkapitals über die Bank finanzieren zu lassen, jedoch ist dies nur möglich, wenn der Beantragende über genügend Bonität verfügt.

Bevor mit der Bank gesprochen und über die Finanzierung entschieden wird, sind neben dem Eigenkapital die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu betrachten, denn deren Differenz legt die Höhe der monatlichen Raten für die Ablösung des Baudarlehens fest. Die dürfen den errechneten Differenzbetrag nicht überschreiten. Auf der Einnahmen-Seite stehen unter anderem das monatliche Nettoeinkommen sowie mögliche Rentenbezüge. Auf der Ausgaben-Seite stehen wiederum die Fixkosten sowie die Netto-Lebenshaltungskosten, wozu auch Beiträge für Freizeitaktivitäten oder Abonnements zählen.

Beide Seiten geben dem Darlehensbeantragendem und der Bank einen genauen Überblick über die Liquidität, die unter anderem durch Kopien der letzten Gehaltsabrechnungen nachzuweisen ist. So wird schliesslich gemeinsam die Höhe der monatlichen Tilgungsrate festgelegt. Sind das Festkapital und der monatliche Anteil für die Ratenzahlung festgelegt, kann zwischen verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten gewählt werden.

Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter der Finanzierung
Die gängigste Finanzierungsmethode eines Neubaus oder Hauskaufs ist das Annuitätendarlehen. Das Darlehen wird in gleichbleibenden monatlichen Raten abgelöst. Zur Festlegung der Ratenhöhe dient der errechnete Differenzbetrag zwischen Einnahmen und Ausgaben. Die Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Zu Beginn beträgt der monatliche Tilgungsanteil des Darlehensbetrags meist zwei bis drei Prozent.

Mit zunehmender Rückzahlung reduziert sich der Zinsanteil an der monatlichen Rate und der Tilgungsanteil erhöht sich, da die Rate gleichbleibend ist. So geht die Rückzahlung mit der Darlehenslaufzeit schneller voran. Zudem wird für die Rückzahlung des Darlehens vorab ein bestimmter Zeitraum festgelegt. Üblich sind etwa 15 Jahre, für längere Zinslaufzeiten fallen mehr Gebühren und höhere Zinssätze an. Für das Annuitätendarlehen wird über die gesamte Laufzeit ein fester Sollzins vereinbart. Eine flexiblere Form des Annuitätendarlehens ist die variable Hypothek. Die bietet den Darlehensnehmern den Vorteil vergleichsweise niedriger Zinsen, da deren Höhe an der aktuellen Marktsituation bemessen wird. Das bietet einerseits die Möglichkeit, von den aktuell niedrigen Zinsen zu profitieren, andererseits ist diese Form der Finanzierung für einen kurzfristigen Bedarf bestens geeignet.

Bausparvertrag: Finanziertes Eigenkapitel einsetzen

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Bausparen ist eine weitere Möglichkeit den Bau zu finanzieren und zwar mithilfe von über Jahre angespartem Eigenkapital. Das Bausparen verläuft in drei verschiedenen Phasen. In der ersten Phase – der Ansparphase – wird monatlich ein gewisses Eigenkapital angespart und zwar bis zu einem bestimmten Mindestsparbetrag. Wobei es sich durchaus lohnt, über diesen Mindestbetrag hinaus weiteres Eigenkapital anzusparen. Dadurch reduziert sich die Darlehenssumme und mit der zuständigen Bausparkasse können bessere Konditionen für das Bauspardarlehen ausgehandelt werden.
Auf die Ansparphase folgt die Zuteilungsphase, die den Zeitpunkt bestimmt, zu dem das Darlehen dem Bausparer gewährt wird. Das Darlehen wird jedoch in der Regel erst unter gewissen Voraussetzungen gewährt, wie zum Beispiel:
•    Das vereinbarte Mindestguthaben, das aus dem Eigenkapital besteht muss angespart sein. Das Sparguthaben beträgt meist etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme.
•    Eine Mindestvertragsdauer und eine Mindestsparzeit müssen erfüllt sein.
•    Das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl. Deren Höhe hängt von dem jeweiligen Tarif ab und stellt sicher, dass der Vertrag lange genug bespart wurde. Die Höhe der Bewertungszahl ist im jeweiligen Vertrag vermerkt und der Kunde wird regelmässig über den eigenen Stand bis zum Erreichen der eigenen Mindestbewertungszahl informiert.

Auf die Zuteilung des Darlehens folgt schliesslich die Tilgung desselben. Für die Rückzahlung der Darlehenssumme wird vertraglich ein gewisser Zeitraum festgelegt. In der Regel erfolgt die Tilgung der Darlehenssumme ebenso wie beim Annuitätendarlehen inert eines vorab festgelegten Zeitraums in monatlichen Raten. Der vereinbarte Zeitraum für die Abbezahlung hat nicht nur Einfluss auf die Höhe der monatlichen Raten, sondern auch auf die anfallenden Zinsen. Und höher der Zinssatz ist, desto höher ist letztlich die Tilgungssumme.

Der Bausparvertrag ist in jedem Fall eine Möglichkeit, um ein späteres Bauvorhaben finanzieren zu können. Er wird vor allem als Grundlage für den Eigenanteil genutzt. Aber allein aufgrund der von Bausparkassen  geforderten Ansparphase eignet sich für die kurzfristige Bauumsetzung eher eine andere Finanzierungsmöglichkeit. Deshalb lohnt sich die Finanzierung mit dem Bausparvertrag vor allem bei einem frühzeitigen Einstieg. Gerade junge Menschen (ab 16 Jahren) können häufig allein aufgrund von Extra-Prämien profitieren – wobei in diesem Alter wohl oft noch keine Entscheidung über einen späteren Immobilienkauf getroffen werden kann und die Eltern das Einzahlen übernehmen. Immerhin müssen beim Bausparen monatlich oft hohe Summen eingezahlt werden müssen. Jedoch ist die Kündigung innerhalb der Bausparphasen jederzeit möglich.

Fremdzuschüsse: Förderungen von Gemeindeseite
Zur Finanzierung der eigenen Immobilie gibt es neben den gängigen Darlehen der Bank oder dem Bausparvertrag einige staatliche Förderungen. Staatliche Förderungen werden im Rahmen einer Mischfinanzierung oft zusammen mit einem Annuitätendarlehen in Anspruch genommen. In der Schweiz gibt es etwa 2‘000 verschiedene Bauförderungsprogramme.

Diese werden von unterschiedlichen Institutionen angeboten und unterstützen nicht nur beim Neubau, sondern zudem bei der energetischen Sanierung, die gerade beim Kauf eines Altbaus ein Darlehen notwendig machen kann. Somit werden vor allem Bauvorhaben gefördert, bei denen innert der Planung oder Sanierung Wert auf Energieeffizienz gelegt wird. Bauherren werden zudem von etwa 1‘000 Gemeindeprogrammen unterstützt. Die meiste Unterstützung bieten die Gemeinden in Zürich, Waadtland und St. Gallen an. Es ist aber in jedem Fall lohnenswert, bei den zuständigen Bauämtern der Kantone nach Finanzierungsmöglichkeiten beziehungsweise finanziellen Unterstützungen für das eigene Bauprojekt zu fragen.

 


Bild 1: © Günter Menzl – fotolia.com
Bild 2: © Rido – fotolia.com

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